社区医疗是基层医疗的基石，是健康管理场景中非常重要的入口，更是时代的呼唤。

政策导向明确、人群结构变化、医疗消费升级这三点，使得基层医疗爆发的外部因素已经齐备，“社区”这一入口级的病患流量所能带来的价值拥有无限的想象空间。

来源：探针资本

本文导读

1、中国社会与经济现状

1.1大江大河，宏观经济环境的激荡变化

1.1.1宏观经济增长与产业结构升级

1.1.2城镇化与房地产

1.2负重前行，焦虑中崛起的中国新富阶层

1.2.1中国新富阶层的兴起

1.2.2中国新富阶层的焦虑

2、中国社区医疗发展

2.1危与机，中国医疗现状与趋势

2.1.1中国医疗大健康产业

2.1.2医疗资源稀缺与分布不均

2.1.3社区医疗是时代的呼唤

2.2地产跨界与医疗赋能

2.2.1传统地产遭遇增长瓶颈，引来转型大潮

2.2.2多因素推动“地产+医疗”的发展

2.2.3社区医疗，地产+医疗的绝佳窗口

2.3中高端社区医疗的用户画像

2.4社区医疗的国际经验

2.4.1JacksonMedicalMall

2.4.2OneMedical

2.5社区医疗的本土尝试

2.5.1地产系：地产商涉足社区医疗

2.5.2互联网巨头：京东健康进军社区医疗

2.5.3保险系：金融、保险类企业跨界社区医疗

2.5.4科创系：新一代信息技术相关企业赋能社区医疗

2.6互联网医疗助力新型社区医疗发展

3、结论与建议

3.1新人群和新需求

3.2新场景和新逻辑

1

中国社会与经济现状

1.1大江大河，宏观经济环境的激荡变化1.1.1宏观经济增长与产业结构升级中国宏观经济持续高速增长，人民收入水平稳步提高。改革开放40多年来，我国取得了举世瞩目的辉煌成就。科技、经济、产业、制度、文化等多个方面均有显著提高，其中经济发展备受瞩目，从年首次突破10万亿大关开始，一路高歌猛进。年新年贺词中表示，我国年国内生产总值将接近万亿人民币。国家发改委在1月11日首届中国宏观经济年会上预计，年中国的人均GDP将首次突破1万美元。根据英国智库列格坦研究所公布的年全球繁荣指数排行榜中，在中国营商环境以及居民环境等方面的持续实质性改善下，中国的繁荣指数从年的82位，跃升至57位。这些经济数据的突破不仅意味着中国人民收入水平的持续提高，也彰显着中国经济的强大的活力。图：中国-年GDP组成及增速资料来源：Wind图：中国-年人均GDP变化资料来源：Wind十九大以来，追求高质量增长已成为政策的主基调，GDP将不再是中国经济增长的强约束。年以来中国GDP增速持续下移，经济增长中枢从10%左右下降到了当前的6%左右（年1月4日，清华大学中国经济思想与实践研究院和中国与世界经济研究中心在京发布《中国宏观经济分析与预测》，报告预测年全年GDP增长6.1%）。产业结构不断优化调整，从以“一”为主到“三二一”协同发展。新中国成立之初，我国工业基础薄弱、服务业发展滞后，绝大多数劳动者以农业为生。年，农业吸纳了83.5%的就业人口，到年降至26.1%，成为就业人数最少的产业。相对的，第三产业年产业比重达到52.2%，占据国民经济的半壁江山。经济发展的主要动力是第二、第三产业的发展，企业营利，扩大再生产，提供更多薪酬优厚的岗位，由此吸引来更多的人口从事工业生产，人口城镇化的本质就是第一产业从业人员向第二、第三产业转移。因此，产业结构的不断优化调整，客观上推动了中国城镇化的进程。图：三大产业比重变化资料来源：Wind1.1.2城镇化与房地产城镇化进程持续，城市人口增长迅速。中国城镇化率从年左右起飞，从年我国城镇常住人口占总人口的比重低于20%，发展到年的59.58%，城镇居民总数增加了6.4亿，这在世界城镇化历史上属于绝无仅有的高值。从国际经验与政策目标来看，未来十年左右中国城镇化率仍有望快速上升、增加1.6亿城镇人口，预计年城镇化率将达到74.1%。图：年-年中国城镇化比率资料来源：Wind城镇化支撑城市的住宅需求。城镇化的维度很多，包括人口、土地等，最常用的还是以人口为衡量，即城镇人口占比。与城市化进程和人口涌入城市同步推进的其中之一个指标就是房屋销售的规模。一般来说，城镇化导致的增量住宅需求来自两个方面，即城镇人口的自然增长和非城镇人口的内向转移，而中国当前的城镇化进程主要由非城镇人口向城镇转移推动，大量的非城镇人口走进城市生根发芽，相应的刚需和改善型住房需求也快速增长。图：城镇化带来增量住宅需求资料来源：Wind我国处于城镇化中期，城市发展进入都市圈城市群时代。从国际和中国经验看，人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究成果，以及中国社会的具体现状，可以发现我国城镇化初期是年-年，中期是年-年，后期是年以后。当前年底我国城镇人口占总人口的比重是59.58%，已经进入生长理论曲线的中期，未来增速将会减缓，但考虑到巨大的人口基数以及80%左右的预期城镇化人口比重，未来城镇化人口增量将会达到2亿以上。根据国际经验，当城镇率达到75%以后将进入大都市圈化的进程，未来城镇化率的进一步提升，向大都市圈化迈进，进一步提升大都市圈人口吸引力。年2月，发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出，城市群是新型城镇化主体形态，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。中国城镇化将进入“都市圈城市群时代”。图：我国城镇化的三个阶段资料来源：wind，联讯证券房地产进入新周期，总量平衡、区域分化。年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居的历史性跨越，住房短缺时代终结。年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，人口是房地产市场发展的根本支撑，当下新生人口大幅下滑，年中国人口仅增加万，人口总量将在-年见顶，各地区进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走。当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，从全球价值链的中低端向中高端转型升级，区域产业格局明显变化。规模经济带来的成本下降和效率提高，发达城市群内核心城市将持续集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业，这也将带动房地产市场的相似趋势发展。具体而言，城市群重点城市会有持续的人口占比上升和人群购买力显著提升，将为房地产企业提供投资机遇。图：-年中国人口增长率资料来源：wind，探针资本图：中国规划建设19个城市群资料来源：恒大研究院，探针资本因城施策，一二线城市品牌地产值得期待。近几年，全国各大城市密集出台楼市收紧政策，并从一线城市渗透到三四线城市，房地产市场遇冷。直到年下半年，各地政策出现新动向，更加强调房地产市场的规范运作。跟以往不一样的是多以人口宽松政策为主，如放宽落户限制，破除城乡二元结构、提升非户籍人口的城镇化水平；宅基地“三权分置”改革释放更多农业人口落户城镇等。年，“一城一策”、“长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“培育住房租赁市场”等不断提出，在坚持“房住不炒”的定位下，各地在楼市调控上出现明显差异性。随着“一城一策”进一步落实，上海、深圳、广州、南京和青岛等一二线城市的限购政策有所放宽，部分刚需旺盛城市的房地产市场将可能出现火热。1.2负重前行，焦虑中崛起的中国新富阶层1.2.1中国新富阶层的兴起中国经济处于转型、结构调整阶段，这种新常态经济正以前所未有的速度带动国人财富的创造、积累和流动，逐渐出现了新富阶层。所谓新富阶层，是由新中产阶层及具有更多财富的人群共同组成的高净值人群。中国进入新常态以来，投资和出口对经济的拉动效应已现颓势，兼具消费能力和消费意愿的新富阶层是国家、社会、企业难以忽略的力量。新中产阶层是新富人群的主力军，不同机构对中国新中产阶层的定义及统计时点差异较大，综合以家庭收入1.46万-14.6万美元的宽标准我国中产已超过22%；而以胡润百富复合标准“去除基本开支后50%以上可自由支配，且一线收入30万以上，其他城市20万以上”，所得优质中产约占人口的10%。同时各机构预测远期中国中产阶级占比可达35%以上，高端品牌潜在受众空间广阔。中国日益壮大的新中产阶级，是推动社会发展的主力军。表：不同机构对中国新中产阶级规模的推算资料来源：《中国新中产圈层白皮书》，国家统计局TheEIU，McKinsey，申港证券图：新中产人群画像资料来源：《中国新中产圈层白皮书》以胡润百富的标准界定新中产阶层。根据《中国新中产圈层白皮书》数据，截至年8月，中国大陆中产家庭数量已达万户。其中北京、上海和广东是中产家庭最集中的地区，这三个省市的中产家庭数量共占全国（除港澳台）的50%。此外，根据胡润百富研究院数据，总资产千万以上人群数量和可投资资产千万以上的人群数量均保持了两位数的增幅。图：中国总资产千万以上人群数量（万人）资料来源：胡润百富研究院1.2.2中国新富阶层的焦虑物质丰富的新富阶层。新富阶层除了不错的家庭收入和财富条件，同时多数还具备良好的教育背景、稳定的生活环境等条件，具有很好的消费能力和潜力。日常消费对于他们而言不再是基础的功能性和价格标签，而是彰显自己有品质有个人品位的生活方式，满足“休闲享受”的生活理念。新富人群的消费更加理性，相比价格，他们更在意消费品内容所附的内在品质及可以赋予他们的额外价值。精神焦虑的新富阶层。著名杂志《经济学人》曾在封面文章里称，中国的新富人群，尤其是新中产人群，是“全球最焦虑的人群”。伴随消费能力同时增长的是来自方方面面的多重焦虑，新富阶层已成为焦虑的重灾区。这些焦虑主要聚焦在子女教育（45%）、投资理财（42%）、职业发展（27%）、健康医疗（26%）、父母养老（17%）等。①子女教育，拥有良好教育背景的新富人群，对于子女教育亦格外重视，不输在起跑线，知识改变命运，亦是当代新中产保证阶层不降的期望。②投资理财，这也是我们界定这一人群的标签，在财富保值的基准下，追求财产增值，背后折射的是对未来的不自信和滑落中产身份的焦虑。③职业发展，面对职业发展和职业竞争，新中产不断自我提升，在醉心于工作的同时，保持良好的阅读习惯，对知识付费更为渴望，不进则退的担心与变幻莫测的职场之间的矛盾都极大程度的影响着这类人群。④值得注意的是新富人群关于健康医疗的焦虑，他们年富力强，但对于身体和身材的重视程度不亚于职业发展的焦虑；同时，上有老下有小的家庭结构，也需要他们为家庭成员的医疗健康焦虑。随着老龄化、慢病等走近新富人群及其家庭成员，关于医疗健康的焦虑，还有上升趋势。焦虑经济，焦虑影响消费决策。焦虑源于高度不确定性以及对某种情况缺乏控制感，而非因为那些具有潜在坏结果的事情。从根本上说，焦虑源于不安全感，焦虑的人倾向于低风险、高确定性的选择。新富人群往往是家庭支柱，是主要的经济来源，个人的健康既是对家庭的负责，也是实现自己理想的基础，因此处于对个人及家庭的医疗健康的焦虑，新富人群往往愿意为健康消费或者与家庭成员健康息息相关的商品买单。消费趋势，新富人群更愿意为健康买单。《国民健康洞察报告》显示，具有较高消费能力的年轻人和中年人成为健康消费的新主力军，他们更愿意为自己和家人的健康买单，像线上问诊、营养补充剂、健身产品等健康消费增长迅速。其中有几个数据：①70后、80后人群，是健康保险的主要购买者，其中医疗险和重疾险的购买比例最高。②90后阶层对健康表现出了广泛